„Achtung Ersteher – Mieter im Haus!“
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. 3. 2012 – XII ZR 13/10 eine wichtige Entscheidung getroffen, die jeder potentielle Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren kennen sollte. Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter über. Dies gilt auch, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt hatte.
In dem Verfahren hatte der Kläger gewerbliche Räume gemietet, die vereinbarte Mietsicherheit gezahlt, aber der Vermieter hatte diese nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt. Über das Vermögen des Vermieters wurde das Insolvenzverfahren eröffnet, die Beklagte erstand die Immobilie. Der Kläger verlangte von der Beklagten unter anderem die Auszahlung der inzwischen rückzahlungsreifen Miet-sicherheit.
Der BGH bestätigt die Entscheidung des Amtsgericht. Dieses hatte der Klage stattgegeben. Die Versteigerungsbedingungen stellen fest, in welche Pflichten der Ersteher eintritt. Zu diesen Pflichten gehört gemäß § 57 ZVG die Verpflichtung zur Rückzahlung einer vom Mieter gewährten Sicherheit (§§ 566 a, 578 Abs. 1, 2 BGB). Das im Versteigerungstermin abzugebende Bargebot setzt die Erfüllung sämtlicher nach den Versteigerungsbedingungen zu übernehmenden Pflichten voraus. Mit dem Zuschlag geht also die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über.
Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann, ließ das Gericht dahinstehen.
Die Pflicht zur Erfüllung der in die Versteigerungsbedingungen fallenden Mieterrechte gegenüber dem Mieter hänge davon nicht ab. Entscheiden sei, dass die mieterschützende Vorschrift des § 566 a BGB den Erwerber dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung der Sicherheit ohne Rücksicht darauf verpflichte, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Nach der gesetzlichen Wertung des § 566 a BGB übernimmt damit der Ersteher auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters.
Für die Rechtsanwaltskanzlei Wulf & Collegen
Rechtsanwalt Jan Steinmetz
Fachanwalt für Miet- und Eigentumsrecht
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