Betriebskostenumlagefähigkeit der Arbeiten des Vermieters

Eigene Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters als Betriebskosten?
Ja, sagt der BGH in seinem Urteil vom 14. November 2012 (Az. VIII ZR 41/12) und bestätigt damit, zur Freude vieler Vermieter, schlichtweg den Wortlaut des § 1 Satz 2 BetrKV. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Satz 1 BetrKV) . Laut Satz 2 dieser Norm gilt „Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“ Im Fall war Beklagter ein Mieter einer Wohnung der Klägerin in Köln. Die Parteien stritten um die Positionen „Gartenpflege“ und „Hausmeister“ in der Betriebskostenabrechnung, denn dort waren nicht die der Klägerin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten umgelegt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer). Das Amtsgericht Köln (Urteil vom 09.02.2011 – 223 C 333/10) hatte in I. Instanz die Zahlungsklage des Vermieters abgewiesen. Das Landgericht Köln (Urteil vom 29.12.2011 – 1 S 44/11) als Berufungsgericht änderte das erstinstanzliche Urteil und gab der Klage statt. Die Revision des Beklagten blieb beim BGH ohne Erfolg. Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass der Vermieter gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die vom eigenen Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen. Der Klägerin war es auch gelungen, die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend darzulegen durch ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens. Nicht zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens zählt die Umsatzsteuer (§ 1 Satz 2 2. Halbsatz BetrKV).
Für die Rechtsanwaltskanzlei
Wulf & Collegen
Rechtsanwalt Wulf
Fachanwalt für Arbeitsrecht