Bundesgerichtshof: Verstoß gegen Konkurrenzschutz ist Mietmangel

Nachdem die Richter am Bundesgerichtshof schon geklärt haben, dass feiernde Touristen in Mietwohnungen grundsätzlich kein Mangel sind (BGH Urt. v. 29.02.2012 – VIII ZR 155/11) und ebenso wenig Hartz IV-Empfänger und deren Behörde in einem exklusiven Bürohochhaus (BGH Urt. v. 15.10.2008 – XII ZR 1/07) einen Mangel dieser Anlage darstellen, belehren sie nun Mieter und Vermieter deutschlandweit, dass ein Konkurrent im gleichen Hause sehr wohl ein Mangel des gemieteten Gewerberaumes sei.
In seinem Urteil vom 10. Oktober 2012 – XII ZR 117/10 entschied der BGH, dass die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt, der zur Minderung der Miete führen kann. Ob eine Verletzung des Konkurrenzschutzes einen Mangel der Mietsache begründet, war höchstrichterlich noch nicht entschieden. Die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur geht davon aus, dass ein Verstoß gegen die Pflicht, Konkurrenzschutz zu gewähren, einen Sachmangel begründet. Der XII. Senat schloss sich dieser Auffassung an. Nach seiner bisherigen Rechtsprechung, auf die er auch in dem o.g. Urteil betreffend die exklusiven Geschäftsräume abstellte, forderte der BGH, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache festzustellen, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (BGH Urteile vom 21. September 2006 – XII ZR 66/03 – NJW 2006, 899, 900 und vom 16. Februar 2000 – XII ZR 279/97 – MJW 2000, 1714, 1715 m.N.).
Gleichwohl urteilte er nun, sowohl die Verletzung des vertragsimmanenten als auch die des ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutzes stellten Störungen dar, die außerhalb der Mietsache liegen und die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen könnten. Die Bundesrichter meinen, dass es bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gemäß § 535 BGB gehöre, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen. Diese Entscheidung beruhe auf der Erwägung, dass es zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gehöre, dass der Vermieter den Mieter in dem vertraglich vereinbarten Gebrauch zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts bzw. Gewerbes nicht behindere. Dabei sei der Vermieter allerdings nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Vielmehr sei nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Für den vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz könne nichts anderes gelten. Durch die ausdrückliche Vereinbarung der Verpflichtung werde der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch dahin konkretisiert, dass dem Mieter der von bestimmter Konkurrenz ungestörte Gebrauch der Mieträume eingeräumt werde. In diesem ausdrücklich vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch werde der Mieter durch vertragswidrige Konkurrenz unmittelbar beeinträchtigt.
Jan Steinmetz
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht