Die Nutzungsuntersagung im Wohnraummietrecht ist eine häufige rechtliche Problematik. Der Vermieter möchte in diesen Fällen etwa ein Haustier entfernen lassen oder aber eine Untervermietung verbieten, ohne das Mietverhältnis zu kündigen. Dem entsprechenden Mietvertrag und seiner Auslegung kommt in diesen Fällen eine besondere Bedeutung zu. Außerdem existiert zu vielen einschlägigen Problematiken eine umfassende Kasuistik aus der Rechtsprechung der mit Mietsachen befassten Abteilungen der Zivilgerichte. Wer als Vermieter erfolgreich gegen eine aus seiner Sicht nicht erlaubte Nutzung des Mietraums vorgehen möchte, sollte sich daher rechtzeitig entsprechender rechtsanwaltlicher Unterstützung versichern.
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Nutzungsuntersagungen im Wohnraummietrecht sind komplex. Schaffen Sie Rechtssicherheit durch fachmännische Unterstützung. Rechtsanwalt Jan Steinmetz von Wulf & Collegen, Fachanwalt für Mietrecht.
Die Nutzungsuntersagung im Wohnraum-Mietrecht – ein komplexer Rechtsvorgang
Die Nutzungsuntersagung gegenüber dem Mieter – typische Fälle
Die Problematik trifft allgemein Fälle, in denen der Vermieter dem Mieter eine bestimmte Nutzung der Mietwohnung untersagen möchte, die nach seiner Auffassung nicht durch die Vereinbarungen im jeweiligen Mietvertrag gedeckt ist oder aber dem Vertragszweck zuwiderläuft. Dabei kann es sich beispielsweise um die nicht erlaubte Untervermietung des Wohnraums handeln, um eine nicht gestattete Tierhaltung, um nicht erlaubte Anbauten im Garten, eine nicht genehmigte gewerbliche Teilnutzung des Wohnraums und ähnlich gelagerte Fälle. Unter Umständen sind öffentlich-rechtliche Vorschriften betroffen, etwa wenn für einen Anbau auf dem gemieteten Grundstück eine baurechtliche Genehmigung notwendig ist und diese fehlt. Hier käme zu einer Nutzungsuntersagung durch den Vermieter möglicherweise noch eine von Amts wegen dazu. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass Mietverhältnis an sich bestehen zu lassen, möchte aber einen bestimmte Nutzung der Mietsache abstellen. Rechtlich problematisch ist in diesem Bereich, dass zum einen die Regelungen des zugrundeliegenden Mietvertrages sehr genau darauf hin geprüft werden müssen, ob sie eine entsprechende Nutzungsuntersagung begründen. Zum anderen stehen diese vertraglichen Regelungen nicht isoliert für sich, sondern werden von den Gerichten zunehmend in einem übergeordneten gesellschaftlichen, grundgesetzlichen und mietrechtlichen Kontext gesehen. So haben in letzter Zeit beispielsweise Rechtsstreitigkeiten Aufsehen erregt, in denen dem Mieter das Rauchen grundsätzlich oder in einer bestimmten Art und Weise untersagt werden soll. Hier kann man einen erheblichen Eingriff in das Recht auf eine eigene Lebensgestaltung und in die Intimsphäre sehen. Grundsätzlich erhält der Mieter mit Abschluss des Mietervertrages ein Nutzungsrecht im Hinblick auf die Mietsache (Wohnung), die Grenzen dieses Nutzungsrechtes zu bestimmen, ist nicht immer eindeutig nach den vertraglichen Grundlagen möglich und erfordert häufig einen Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter. Für den Vermieter sind Nutzungsuntersagungen deshalb häufig mit großer rechtlicher Unsicherheit verbunden. Besonders schwierig kann die Rechtsposition des Vermieters werden, wenn den nunmehr gerügten Sachverhalt über einen nicht unerheblichen Zeitraum hinweg geduldet hat. Aus dieser Duldung heraus ist dem Mieter unter Umständen eine geschützte Rechtsposition erwachsen, die nicht mehr ohne weiteres beseitigt werden kann.
Die Nutzungsuntersagung – so muss der Vermieter vorgehen
Regelmäßig wird der Vermieter eine aus seiner Sicht nicht erlaubt Nutzung zunächst schriftlich untersagen und den Mieter dazu auffordern, diese Art der Nutzung zu unterlassen. Die Aufforderung wird in der Regel mit einer angemessenen Fristsetzung erfolgen müssen. Komplex ist, dass die jeweiligen Umstände des Einzelfalls zählen, und man unter anderem keine ganz allgemeinen Aussagen dazu machen kann, wie lang eine solche Frist sein muss. Auch hier kann eine vorhergehende Duldung durch den Vermieter eine Rolle spielen. Stellt der Mieter die entsprechende Nutzung nicht oder nicht fristgemäß ein, wird der Vermieter regelmäßig klagen. Beispielsweise wird er darauf klagen, ein streitgegenständliches Tier aus der Wohnung zu entfernen. Die Erfolgsaussichten einer solchen Klage kann in der Praxis meist nur ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt einschätzen, der die Rechtsprechung in diesem Bereich kennt.
Auch eindeutige vertragliche Regelungen schaffen keine Rechtssicherheit
Auch wenn die Nutzung einer Wohnung im Mietvertrag dem Wortlaut nach eindeutig geregelt wird, ist der Vermieter mit einer Nutzungsuntersagung nicht immer auf der rechtlich sicheren Seite. Oft erklären Gerichte pauschale Nutzungseinschränkungen in Mietverträgen mit der Begründung für unwirksam, dass diese den Mieter unangemessen benachteiligen würden. So hat der Bundesgerichtshof BGH etwa 2013 entschieden, dass ein pauschales Tierhaltungsverbot unwirksam sei, weil es auf die Umstände des Einzelfalls ankäme.
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Zögern Sie als Vermieter nicht, sich bei einer geplanten Nutzungsuntersagung rechtzeitig anwaltlich beraten zu lassen. Ihr Experte für Mietrecht Rechtsanwalt Jan Steinmetz von Wulf & Collegen ist Ihr erster Ansprechpartner.