Vermieter – Kurze Verjährungsfrist beachten!

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 23.10.2013 erneut zu einer der für Vermieter wichtigsten Fristen im Wohnraummietrecht geäußert. Die sich aus § 548 BGB ergebende, mit 6 Monaten sehr kurze, Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache sollte jedem Vermieter und Hausverwalter geläufig sein; ebenso die Rechtsprechungsgrundsätze dazu, wann diese Sechs-Monats-Frist beginnt.
Die Kläger nahmen in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz aus einem beendeten Wohnraummietverhältnis in Anspruch. Dabei meinten die beklagten Mieter, eventuelle Ansprüche der Kläger seien verjährt, weil sie – unstreitig – nach ihrem Auszug aus der Wohnung die Wohnungsschlüssel am 20. Dezember 2009 an die im gleichen Haus wohnende Hauswartsfrau übergaben. Das Amtsgericht hatte der Klage weitestgehend stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten wies das Landgericht die Klage insgesamt ab, weil es annahm, die Ansprüche seien verjährt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebten die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Die Revision hatte Erfolg. Denn der BGH entschied, dem Landgericht entgegentretend, dass für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraussetze.
Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist für die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Der BGH stellt zunächst klar, dass die Beendigung des Mietvertrags nicht Voraussetzung für den Beginn der kurzen Verjährung ist und verweist insoweit auf seine bisherige Rechtsprechung (Urteile vom 12. Oktober 2011 und vom 15. März 2006). Aber eine Pflicht des Vermieters, die Wohnung jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen, etwa wenn der Mieter kurzfristig auszieht und den Schlüssel zur Wohnung an den Vermieter zurückgeben will, schließt der BGH aus.
Vom Gesetzeszweck her argumentierend, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen, entschieden die Bundesrichter, der Vermieter müsse in die Lage versetzt werden, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Zudem sei es erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt wovon der der Vermieter Kenntnis erlangen muss. Ohne Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters an der Wohnung, etwa durch Rückgabe der Wohnungsschlüssel an den Vermieter oder seinen Bevollmächtigten, sei der Vermieter grundsätzlich nicht in der Lage, den Zustand der Wohnung zu prüfen. Die Rückerlangung der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt also außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.
So genügte die Rückgabe der Wohnungsschlüssel von den Beklagten an die Hauswartin für die Rückgabe der Wohnung im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht, weil die Vermieter damit noch nicht in die Lage versetzt worden sind, sich ein Bild vom Zustand der Wohnung machen zu können. Denn sie selbst hatten keine Kenntnis von der Wohnungsrückgabe, während die Hauswartsfrau die die Kenntnis hatte, nicht bevollmächtigt war, Wohnungsabnahmen durchzuführen. Die Kenntnis des Hauswarts von der Rückgabe der Wohnungsschlüssel ist dem Vermieter also nur dann zuzurechnen, wenn der Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungsschlüssel zum Zweck der Übergabe der Wohnung entgegenzunehmen. Ansonsten erhält der Vermieter durch die Schlüsselrückgabe an den Hauswart zwar die Sachherrschaft über die Wohnung zurück, er ist jedoch mangels Kenntnis davon nicht in der Lage, sich daraufhin ein umfassendes Bild vom Zustand der Wohnung zu machen. Als Mieter man sich daher Klarheit verschaffen, ob derjenige auch die Vollmacht dafür hat, dem die Wohnung zurückgegeben werden soll, wenn es nicht der Vermieter selbst ist.
Für Vermieter empfiehlt es sich, eben gerade die Vollmacht eines Hauswartes zu beschränken, um so den Eintritt der Verjährung zu verzögern und sich die Chance auf Durchsetzung seiner Schadensersatzansprüche länger zu erhalten.
Für die Rechtsanwaltskanzlei Wulf & Collegen Rechtsanwalt
Jan Steinmetz Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht