Welche Geräusche darf ein Mieter verursachen? Welche muss er hinnehmen?

Wo Menschen auf engem Raum zusammenleben, kommt es immer wieder zu Konflikten durch Geräusche die dem einen lieb, dem andern ein Greuel und dem nächsten teuer sind bzw. werden können. Geräusche, Töne, Musik, Krach, Lärm, Geschrei, Klopfen, Trappeln, sprich akustische Immisionen können so manchen Streit der Mietern untereinander oder zwischen Mieter und Vermieter entfachen.
Zu diesem Thema hatte unlängst in einem Urteil vom 10.12.2013 das Landgericht Freiburg zu entscheiden und festgestellt, dass zumindest in Neubauten das Aufstellen und Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart sei. Das Landgericht Freiburg verweist u.a. auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 10.02.2010, wonach der Mieter Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes wir einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Also dürfte auch die Verwendung eines Staubsaugers heutzutage als sozialadäquat gelten und der Mieter nicht auf den Staubwedel festgelegt sein.
Warum aber hat das Landgericht seine Einschätzung auf Neubauten beschränkt? Soll also wer im Altbau wohnt, seine Wäsche eben auch altmodisch nur mit Waschbrett in der Wanne wachen auf der Leine trocknen dürfen? Nun, auch andere Entscheidungen differenzieren anhand des Baujahrs des Wohnhauses. Das Landgericht Berlin entschied mit Urteil vom 12.04.2013, in einer nicht modernisierten und unsanierten Altbauwohnung aus den 1950er Jahren stelle die Vernehmbarkeit von Urinstrahlgeräuschen aus der Nachbarwohnung keinen Mietmangel dar, auch nicht, wenn die Geräusche im Schlafzimmer des Mieters zu hören sind. Der Vermieter schuldet nur die die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Mietsache, dies ist in der Regel der Standart zur Zeit der Errichtung des Gebäudes. Der Mieter hat regelmäßig, ohne besondere vertragliche Abrede, keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zu diese Zeitpunkt geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz. Er kann nur den Standard erwarten, der bei entsprechenden nicht modernisierten und nicht sanierten Bauten aus dieser Zeit üblich ist. Umgekehrt führt dann aber unzureichender Schallschutz in der Regel dazu, dass sozialadäquate Verhaltensweisen, wie z.B. Staubsaugen, Kindergeschrei, Türen schließen, etc. einen Mietmangel darstellen, wenn diese in den Nachbarwohnungen deutlich zu hören sind. So urteilte dass Landgericht Wiesbaden am 17.02.2012 betreffend eine Wohnung, die dem Mieter als „voll modernisiert“ vermietet wurde, aber der Schallschutz nicht der DIN 4109 aus dem Jahr 1989 für Wohnungstrennwände entsprach.
Spätestens seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29.02.2012 wissen wir, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie etwa einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen sind. Ebenso führt auch die Vermietung an Feriengäste und Touristen nicht zwangsläufig zu einen Mietmangel, wenngleich in dem vom BGH entschiedenen Fall die Lärmbelästigung durch die Vermietungspraxis über geringfügige oder nur gelegentliche und beim Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinausging und damit ein Mangel war.
Die Gerichte werden auch damit behelligt, dass sich Nachbarn von Geräuschen alter bzw. kranker Menschen gestört fühlen. Dazu sprach das Amtsgericht Lichtenberg am 09.01.2012 aus, dass auch diese in einem Mehrparteienwohnhaus als sozialadäquat hinzunehmen sind, sofern nicht ein konkret darzustellendes Maß überschritten wird. Mangelt es aber am vertraglich geschuldeten Schallschutz, so können auch z.B. extreme Belästigungen durch Säuglingsgeschrei zur Mietminderung berechtigen (Amtsgericht Wiesbaden Urteil vom 13.04.2011). Ebenso das deutlich hörbare Türenschließen in der Nachbarwohnung stellt nach dieser Entscheidung einen Mangel dar. Dies kann auch für das Musizieren in der eigenen Wohnung gelten. Klopfgeräusche (Ticken, Knacken) oder Rauschen in der Heizung sind, insbesondere im Schlafzimmer ein Mietmangel, schon weil der ungestörte Schlaf für Erholung, Gesundheit und Wohlbefinden wichtig ist (LG Mannheim ZMR 1978, 84); normale Fließ- und Strömungsgeräusche sind üblich und hinzunehmen (LG Berlin Urteil vom 27.10.2006).
Zum Abschluss die spannende Frage, was ist mit Geräuschen des Liebesspiels? Antwort: Es gibt kein auf grenzenlose Ausübung des Sexuallebens. Dem stünden die Rechte eines Mitmieters in einem Mehrfamilienhaus auf ungestörte Ausübung des Mietrechts entgegen. So entschied u.a. das Amtsgericht Warendorf mit Urteil vom 19.08.1997 und stellte fest, Stöhnen beim Sexualverkehr und dabei laut ausgestoßene Yippie-Rufe stellten eine unzumutbare Belästigung der Nachbarn dar. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zur Unterlassung der störenden „Verkehrsgeräusche“. Sie müssen diese auf Zimmerlautstärke reduzieren.
Fazit:
Ob der Mieter eine Mietminderung geltend machen kann und wenn ja, in welcher Höhe, hängt von vielen Einzelheiten des jeweiligen Sachverhaltes ab. Die Schwelle zur Unzumutbarkeit ist jedenfalls überschritten, wenn typische Geräusche aus der Nachbarwohnung wie Geräusche aus der eigenen Wohnung wahrgenommen werden. Auch die Höhe einer Minderungsquote muss in jedem Einzelfall abgewogen werden und kann nicht pauschal betrachtet werden. Sollten in ihrem Mietshaus also die Heizungen, Türen oder Betten zu laut knarren, fragen Sie den Fachanwalt, der sich in der Vielfalt der gerichtlichen Entscheidungen auskennt.
für die Rechtsanwaltskanzlei
Wulf & Collegen
Rechtsanwalt Steinmetz
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht