Bundesfinanzhof (BFH) billigt Einbeziehung von Baukosten bei der Grunderwerbsteuerbemessung

Sollten Sie von einem Bauträger ein Grundstück in Verbindung mit der Errichtung eines Hauses kaufen wollen, so sollten Sie weiterlesen und mehrere 1.000 € sparen. Es kommt auf einen sauberen und geschickten Vertrag an.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat die Hoffnungen vieler Bauherren auf niedrigere Grunderwerbsteuerbelastungen platzen lassen. In seinem Urteil vom 27. September 2012 hält der BFH an seiner bisherigen Auffassung fest, dass Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, wenn sich aus Vereinbarungen, die mit dem Grundstückskaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, ergibt, dass der Käufer das zum Zeitpunkt des Kaufvertrages unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält. Damit stellen sich die Münchner Richter gegen die Ansicht des Finanzgerichts Niedersachsen, das dies gerügt hatte (Urteil vom 26. August 2011).
Im zu entscheidenden Fall hatte sich ein Ehepaar gegen die Festsetzung von Grunderwerbsteuer für den Neubau einer Doppelhaushälfte gewandt. Das Finanzamt hatte dabei die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Kaufpreis für ein zuvor erworbenes unbebautes Grundstück erhoben (knapp 47.000 Euro), sondern ging von einem „einheitlichen Vertragswerk“ aus und unterwarf zusätzlich den Wert der Bauleistung (etwa 120.000 Euro inklusive Umsatzsteuer) der Grunderwerbsteuer. Denn die Kläger hatten zur Bebauung des Grundstücks mit einem Bauunternehmen einen Vertrag für ein „schlüsselfertiges Haus“ geschlossen. Das Bauunternehmen war gemeinsam mit einem weiteren Unternehmen aufgetreten, von dem das Ehepaar zuvor das Grundstück erworben hatte und das auch in die Bauplanung mit einbezogen war. Die gegen die Einbeziehung der Bauleistungen erhobene Klage hatte Erfolg, was das Finanzamt nicht akzeptierte und vor dem BFH nun Recht bekam.
Der BFH entschied, dass sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer stets nach dem Wert der Gegenleistung richte (§§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) und diese sich zunächst durch den Grundstückskaufvertrag bestimme. Ergebe sich aber durch weitere Vereinbarungen, die mit dem Kaufvertrag in rechtlichem oder objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrages unbebaute Grundstück im bebauten Zustand erhalte, beziehe sich der grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ob ein Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und anderen Vereinbarungen bestehe, sei eine Frage des Einzelfalls. Ein Zusammenhang sei nicht nur in den Fällen gegeben, in denen der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrages gegenüber dem Verkäufer in seiner Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung nicht mehr frei sei. Ein objektiv sachlicher Zusammenhang sei auch dann indiziert, wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und das Angebot angenommen wird. Für einen objektiv sachlichen Zusammenhang seien ein einheitliches Schriftstück und Gesamtpreis nicht erforderlich. Entscheidend sei, dass der Verkäufer das Angebot zur Bebauung des Grundstücks bis zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages abgegeben habe und der Erwerber das Angebot später (im Wesentlichen) unverändert annehme. Auf Veräußererseite könnten dabei auch mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Dann müssten diese aber entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sein oder aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss des Grundstückskaufvertrags und der Bauverträge hinwirken. Die Einbeziehung von Bauleistungen verstoße auch nicht gegen EU-Recht und stehe auch nicht im Gegensatz zur Rechtsprechung des BFH in Sachen Umsatzsteuer.
Mit diesem Urteil zeigt sich wieder einmal, dass die Steuerpflichtigen bei einer besseren Beratung und geschickten Vertragsformulierung mehrere tausend Euro hätten sparen können und den Rechtsstreit gewonnen hätten. So mußte die Grunderwerbsteuer auf den Hauspreis, z.B. 5% auf 250.000 € somit 12.500 €, unnötig gezahlt werden. Deshalb Umsicht bei dem Kauf von einem Bauträger in der Form des Kaufes des Grundstücks mit der Errichtung eines Hauses/Gebäudes. Mit einem sauberen Vertrag können sie viel Geld sparen.
Sandro Wulf
Rechtsanwalt und Fachanwalt
für die Kanzlei Wulf & Collegen