Für den Vermieter gehört das Verlangen einer Mietpreiserhöhung zu den formal und inhaltlich anspruchsvollsten Angelegenheiten im Zusammenhang mit seinem Mietobjekt. Eben einmal nach persönlicher Laune oder aus subjektiv noch so nachvollziehbaren wirtschaftlichen Überlegungen heraus die Miete erhöhen, gelingt jedenfalls bei Wohnungsmietobjekten nicht. Der Gesetzgeber stellt an die Mieterhöhung qualifizierte Anforderungen, entsprechende Regelungen finden sich vor allem im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in §§ 557 ff. BGB. Reguliert werden unter anderem die Form des Mieterhöhungsschreibens, die Durchführung einer Mieterhöhung sowie die Motive, die eine Anhebung des Mietpreises erlauben. Der Vermieter ist bei einer geplanten Erhöhung der Miete aufgrund der Komplexität der Materie gut beraten, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Ein erster Kanzleibesuch sollte dabei zu einem möglichst frühen Zeitpunkt des Mieterhöhungsverfahrens, möglichst schon bei dessen Planung, stattfinden.
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Um spätere zeitraubende und auch kostenintensive Rechtsstreitigkeiten mit Ihren Wohnungsmietern zu vermeiden, zögern Sie nicht, Ihre Mieterhöhungsschreiben noch vor deren Zustellung rechtlich prüfen zu lassen. Unser Fachanwalt für Mietrecht Jan Steinmetz ist hier Ihr erster Ansprechpartner.
Mieterhöhung – so wird sie inhaltlich und formal rechtssicher
Inhaltliche Voraussetzungen der Mieterhöhung
Die Miete für eine Wohnung erhöhen – das kann der Vermieter zeitlich und inhaltlich nur unter bestimmten Voraussetzungen. Zunächst sind zwei verschiedene Begründungen für die
Mieterhöhung möglich:
1.) Erhöht werden darf die Miete, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu erreichen. Der sogenannte Mietspiegel bietet einen Anhaltspunkt für ortübliche Vergleichsmieten. Gemeinden erfassen darin bestimmte Daten zu Wohnungstypen und schaffen somit eine statistische Vergleichsgrundlage. Mietspiegel können einfach (§558c BGB) oder qualifiziert gestaltet sein (§ 558 d BGB). Nur dem qualifizierten Mietspiegel kommt in einem möglichen Rechtsstreit über eine Mietpreiserhöhung eine Vermutungswirkung zu. Neben dem Mietspiegel kann der Vermieter zur Begründung seiner Mieterhöhung auch auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank Bezug nehmen. Ferner kann er ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Als vierte Möglichkeit bleibt ihm die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen, für die ein Mietpreis verlangt wird, der mindestens so hoch ist wie der, den er künftig ansetzen will. Begrenzt wird die Mieterhöhung im Hinblick auf die ortübliche Vergleichsmiete durch eine Kappungsgrenze. Danach darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen, in Gebieten mit Wohnraummangel nicht mehr als um 15 %. Mieter müssen Mieterhöhungen nur in einem Rhythmus von jeweils 15 Monaten dulden. Nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter die Miete deshalb erst nach 12 Monaten anheben, mit einer Frist von weiteren drei Monaten. Diese Regelung gilt auch nach Einzug.
2.) Modernisierungsarbeiten können eine Erhöhung der Miete begründen. Bis zu 11 Prozent seiner Modernisierungskosten kann der Vermieter dem Mieter auf dessen Jahresmiete umlegen. Mindestens drei Monate vorher muss der Vermieter über die geplanten Modernisierungsmaßnahmen sowie deren Beginn, Dauer und Umfang informieren, und dabei darlegen, wie sich Kaltmiete und Betriebskosten nach der Maßnahme berechnen werden. Eine Härtefallregelung ermöglicht es dem Mieter, unter bestimmten Umständen der Modernisierungsmaßnahme zu widersprechen.
Miete erhöhen – formal richtig
Bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat der Gesetzgeber die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung vorgesehen. Der Vermieter muss daher dem Mieter in Textform die Mieterhöhung ankündigen, sie begründen und dem Mieter eine Frist zur Zustimmung bis Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens setzen. Der Mieter muss zustimmen, wenn das entsprechende Schreiben inhaltlich und formal korrekt ist. Er zahlt dann zum Beginn des 3 Monats nach Zugang des Schreibens die erhöhte Miete. Der Vermieter kann die Zustimmung klageweise geltend machen, wenn der Mieter nicht zustimmt.
Auch bei der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter nach Abschluss der Arbeiten die Mieterhöhung nochmals schriftlich ankündigen, auch wenn hier keine Zustimmung des Mieters vorgesehen ist. Die Erhöhung der Miete wird ebenfalls mit Beginn des 3. Monats nach Zustellung des Schreibens fällig. Sollte die Mieterhöhung den im Ankündigungsschreiben zur Modernisierung genannten Betrag um mehr als 10 % überschreiten, wird sie erst mit Beginn des 6. Monats fällig.
Die Mietpreisbremse – was bedeutet sie in der Praxis?
Die Mietpreisbremse ist nur auf neu abzuschließende Verträge anwendbar. Hintergrund für diese Regelung ist, dass man seitens der Bundesregierung die Steigerung der Wohnmietpreise in Gebieten mit angespannter Vermietungslage, vor allem in Ballungszentren, verhindern möchte. Bei Neuvermietung einer Wohnung darf bei Anwendung der Mietpreisbremse zukünftig nur 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden. Die Bundesländer legen fest, ob sie diese Regelung anwenden wollen und vor allem, wo sie regional Anwendung finden soll.
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Lassen Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen unbedingt noch vor der Zustellung eines Aufforderungsschreibens an Ihren Mieter in der Kanzlei Wulf & Collegen durch den Fachanwalt für Mietrecht Jan Steinmetz prüfen und gegebenenfalls rechtssicher machen. Sie verringern so das Risiko, dass Ihre Mietpreiserhöhung an formalen oder vermeidbaren inhaltlichen Fehlern scheitert.
