Wer einem Mieter die Wohnung kündigen möchte, muss sich mit einer Reihe von gesetzlichen Vorschriften auseinandersetzen.
Das Wohnraummietrecht – im wesentlich geregelt in den §§ 549 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) – knüpft die Kündigung einer Mietwohnung an einige Voraussetzungen. Wohnraummietrecht hat gegenüber dem Mieter einen Schutzrechtscharakter und schränkt deshalb den rechtlichen Handlungsspielraum des Vermieters teilweise ein. Vermieter können deshalb an dieser Stelle leicht Fehler machen, die eine Kündigung unwirksam, beziehungsweise vor Gericht angreifbar machen. Nicht jedes Motiv rechtfertigt eine Kündigung. Wer hier alles richtig machen will, sollte sich durch einen entsprechenden Fachanwalt für Mietrecht vor einer Kündigung rechtlich beraten lassen.
Wir helfen Ihnen gerne!
Sie sind Vermieter und wollen Ihren Mieter kündigen? Herr Rechtsanwalt Jan Steinmetz von der Kanzlei Wulf & Collegen ist Ihr Ansprechpartner für alle Fragen und Probleme rund um die Wohnungskündigung.
Mieter kündigen – das ist zu beachten
Einem Mieter die Wohnung kündigen – mögliche Gründe
Ordentlich kann der Vermieter regelmäßig einen Mieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das regelt § 573 BGB. Es gibt Ausnahmen zu dieser Vorschrift, zum Beispiel, wenn die Wohnung nur vorübergehend an den Mieter vermietet wurde. Was ist unter einem berechtigten Interesse zu verstehen? Diese kann etwa in einem Zahlungsverzug des Mieters zu sehen sein. Auch andere Pflichtverstöße des Mieters gegen seine mietvertraglichen Pflichten können es rechtfertigen, die Wohnung zu kündigen. Schließlich ist der sogenannte Eigenbedarf geeignet, die Kündigung einer Mietwohnung zu begründen. Hier muss der Vermieter darlegen, dass er die Wohnung für sich selbst oder aber für eine andere Person benötigt, die einem bestimmten, berechtigten Personenkreis in seiner Nähe erfasst. Eigenbedarfskündigungen führen die Mietvertragsparteien oft vor die Gerichte, da es stets um die Umstände des Einzelfalls geht. Die Ausfertigung der Kündigung durch einen entsprechend qualifizierten Rechtsanwalt kann das Prozessrisiko minimieren, da dieser weiß, worauf es bei der Begründung ankommt. Wenn Vermieter einem Mieter kündigen, können auch darlegen, dass das Mietverhältnis sie einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder Grundstückes hindert. Auch in diesem Fall werden an die Darstellung des Sachverhalts hohe Anforderungen gestellt. Daneben können behördliche Auflagen ursächlich dafür werden, eine Wohnung zu kündigen. Bei schwerwiegenden Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter kommt nach vorheriger Abmahnung auch eine fristlose Kündigung in Frage.
Wohnung kündigen – welche Fristen sind einzuhalten?
Die Fristen zu den Kündigungen im Wohnraummietrecht sind in § 537 c BGB geregelt. Bei auf unbestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnisse sind die Kündigungsfristen gestaffelt. Besteht das Mietverhältnis bis zu 5 Jahren, dürfen beide Vertragsparteien mit einer Frist von drei Monaten kündigen, bei mehr als 5 Jahren mit der Vermieter mit sechsmonatiger Frist und bei mehr 8 Jahren mit neunmonatiger Frist. Andere teilweise noch längere Fristen können sich aus Altverträgen ergeben, die vor dem 1. September 2001 vereinbart wurden. Für Werkwohnungen und bestimmte, möblierte Wohnungen gelten unter Umständen kürzere Fristen.
Mieter kündigen – Formerfordernisse und Kündigungsschutz
Die Kündigung muss schriftlich, ohne Bedingungen und unter Angabe der Kündigungsgründe erfolgen. Auch hier sind Fehler möglich, insbesondere was die Unbedingtheit der Kündigungserklärung angeht. Die Person, die die Kündigungserklärung unterzeichnet, muss dazu berechtigt sein. Ferner muss die Kündigungserklärung dem Mieter zugehen.
§ 574 BGB enthält die sogenannte Sozialklausel, nach der ein Mieter einer Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen widersprechen können. Es empfiehlt sich für den Vermieter vor der Kündigung durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen, ob ein solcher Fall gegeben sein könnte.
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Zögern Sie nicht, Jan Steinmetz, unseren Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen, bevor Sie eine Wohnung kündigen. Sie erhöhen so Ihre Chance, dass diese Kündigung ohne folgenden Rechtsstreit wirksam wird.
