Die Verjährung einer Forderung bedeutet, dass an sich bestehende Ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden können, sondern der Schuldner berechtigt ist, die Leistung zu verweigern (§ 214 Abs. 1 BGB).
Im Mietrecht gilt es eine Besonderheit zu beachten, die zu erheblichen wirtschaftlichen Verlusten des Vermieters führen kann. Gemäß § 548 Abs. 1 BGB gilt „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält…“
Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung vom 08.01.2014 klargestellt, diese kurze Verjährungsfrist gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung. Schon immer hatte die Rechtsprechung den Anwendungsbereich des § 548 BGB weit ausgedehnt, z.B. auf Ansprüche zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache und sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgeben kann, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet.
Ebenso beachtenswert ist der Beginn dieser kurzen Verjährungsfrist. Diesen legt das Gesetz auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache fest. Auch hier geht die Rechtsprechung sehr weit und lässt unter Umständen schon die Erlangung der Schlüssel zum Objekt ausreichen.
Hinzu kommt, Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden war. Somit kann auch der Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bereits verjährt sein, bevor die gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung durch den Vermieter erfolgt ist. Dass eine solche Fristsetzung durch den Vermieter notwendig ist, hat der Bundesgerichtshof erneut in einem Urteil vom 12.02.2014 ausgesprochen. Viele Vermieter übersehen dies und bleiben deshalb mit der Durchsetzung ihrer an sich bestehenden Ansprüche auf der Strecke.
Die sehr kurze Verjährungsfrist, den frühzeitigen Verjährungsbeginn und die Fristsetzung zur Leistungserbringung sollten zur Vermeidung finanzieller Einbußen also jedem Vermieter und Hausverwalter stets präsent sein.
für die Rechtsanwaltskanzlei
Wulf & Collegen
Rechtsanwalt Steinmetz
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
