Betriebskostenvereinbarung bei Geschäftsraummiete

Auch Vermieter von Gewerberäumen sollten bei der formularmäßigen Übertragung von Betriebskosten äußerste Sorgfalt walten lassen. Der Bundesgerichtshof hat sich jüngst zu der Thematik in seinem Urteil vom 26. September 2012 (Az. XII ZR 112/10) geäußert und dabei u.a. entschieden, dass die formularmäßig vereinbarte Umlage nicht näher aufgeschlüsselter Kosten des „Centermanagements“ unwirksam ist, weil es diesem Begriff an Transparenz fehle. Der BGH wendet die Grundsätze der Bewertung von AGB-Klauseln mittlerweile im Gewerberaummietrecht mit nahezu der selben Härte an, wie im Wohnraummietrecht. Daher schrieb er dem Vermieter ebenfalls ins Handbuch und bestätigte seine bisherige Rechtsprechung, nach der die Übertragung der Kosten für „Versicherungen“ dann unwirksam sei, wenn der Begriff nicht ausgefüllt werden könne. So lag es hier, da im zu beurteilenden Vertrag eine Ausfüllung des Begriffs anhand der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 13) ausdrücklich ausgeschlossen war. Darum werteten die Bundesrichter diese Klausel ebenfalls als intransparent.
Der XII. Senat hat sodann auch in der formularmäßigen Überwälzung der Kosten für die „Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen“ eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen. Denn dem Mieter könne dadurch die Erhaltungslast für das gesamte Einkaufszentrum auferlegt werden. Die Grenze der zulässigen Übertragung der grundsätzlich den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung sei überschritten, wenn dem Mieter auch die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt werde. Diesem uneingeschränkt Kosten aufzuerlegen, die von Dritten verursacht werden, für deren Handeln er keine Verantwortung trage, sei eine unzulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild.
Jan Steinmetz – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
für die Kanzlei Wulf & Collegen