In seinem Urteil vom 10. Oktober 2012 -Az. VIII ZR 107/12- hat der BGH klargestellt, dass § 569 Absatz 3 Nr. 3 BGB auf eine ordentliche Kündigung nicht anzuwenden ist. Dort ist geregelt:
„Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.“
Grundlage des Rechtsstreits war, dass ein Vermieter nach dem Anschluss an Fernwärme im März 2008 neben der Grundmiete einen Heizkostenvorschuss in Höhe von monatlich 70 Euro verlangte. Zunächst zahlte der Mieter den Heizkostenvorschuss gar nicht und dann ab Mai 2009 lediglich 50 Euro an den Vermieter. Im Oktober 2009 kündigte der Vermieter dem Mieter fristgerecht und klagte auf Zahlung der ausstehenden Beträge, woraufhin im November 2009 das erstinstanzliche Gericht den Mieter zur Zahlung verurteilte. Der Mieter legte Berufung ein und glich die Zahlungsrückstände im Juli 2010 während des laufenden Berufungsverfahrens aus. Das Zahlungsurteil wurde im November 2010 rechtskräftig. Da der Mieter nicht freiwillig auszog und auch die Miete für November 2010 schuldig blieb, kündigte der Vermieter ihm erneut fristgerecht und erhob Räumungsklage.
Der BGH verurteilte nun in letzter Instanz den Mieter zur Räumung der Wohnung. Die Kündigung vom November 2010 hielt das Gericht für unwirksam, weil der Rückstand mit einer Monatsmiete nicht den Tatbestand einer nicht unerheblichen Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters erfülle. Allerdings sahen die Bundesrichter das Mietverhältnis bereits durch die Kündigung vom Oktober 2009 als beendet an. Dem stehe auch § 569 Absatz 3 Nr. 3 BGB nicht entgegen. Auf ordentliche Kündigungen ist diese Vorschrift nach Auffassung des BGH nicht anwendbar. Denn Zweck der Vorschrift sei, die Obdachlosigkeit des Mieters wegen fristloser Kündigung zu vermeiden. Eine ordentlichen Kündigung berge diese Gefahr nicht, da die einzuhaltenden Kündigungsfrist dem Mieter ermögliche, Ersatzwohnraum zu finden. Eine analoge Anwendung lehnte das Gericht mangels Regelungslücke ab, weil das Problem dem Gesetzgeber bei der Mietrechtsreform bekannt war.
Mit freundlichen Grüßen
Jan Steinmetz
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
