Schätzungsweise 500.000 Grundstücke im Osten der Bundesrepublik Deutschland sollen davon betroffen sein. Jeder ehemalige DDR-Bürger kennt sie, die sogenannten Datschen, die sich auf fremdem Grund und Boden befinden und errichtet wurden, um als Wochen-endhäuschen der Erholung zu dienen.
Am 03.10.2015 läuft nun der Kündigungsschutz des Schuldrechtsanpassungsgesetzes für diese Datschen aus. Verträge können bis dahin nur bei Eigenbedarf zu Wohnzwecken, sogenannten B-Plan-Kündigungen oder bei intensiver Nutzung oder bei Eigenbedarf oder zu Erholungszwecken gekündigt werden (§ 23 SchuldRAnpG).
Ab dem 04.10.2015 nun sind solche Nutzungsverhältnisse uneingeschränkt kündbar. Einem Gesetzesentwurf, der den Kündigungsschutz bis zum Jahr 2018 verlängern sollte, hat der Bundestag nicht zugestimmt.
Nur für ältere Bürger, solche, die am 03.10.1960 bereits das 60. Lebensjahr vollendet hatten, gilt grundsätzlich ein lebenslanger Schutz vor ordentlichen Kündigungen (§ 23 Abs. 5 Schuldrechtsanpassungsgesetz). Ausnahmen gelten auch hier nach § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG für die Kündigung bei rechtswidriger Bebauung, wegen nicht erfolgter Bebauung bis 16.06.1994, Kündigung von Garagengrundstücken, wegen intensiver Maßnahmen oder Aufgabe der tatsächlichen Nutzung. Auch Kündigungen aus wichtigem Grund sind in jedem Fall möglich. Ein Sonderkündigungsrecht haben beide Parteien im Falle, dass der Nutzer stirbt und die Erben in den Vertrag eintreten (§ 16 Abs. 1 SchuldRAnpG).
Der Nutzer selbst kann den Vertrag ordentliche kündigen, so wie es der Vertrag regelt oder ohne vertragliche Regelung nach den allgemeinen Kündigungsfristen des BGB.
Mit der nunmehr geplatzten Gesetzesänderung wird sich daher für viele Datschenbesitzer im Oktober einiges ändern, da dann die Verträge ändern, das Eigentum an der Datsche an den Eigentümer des Grundstückes übergeht und sie ggf. damit rechnen müssen, an den möglichweise notwendigen Abrisskosten beteiligt zu werden.
Jedoch läuft bis zum 03.10.2022 weiter die sogenannte Investitionsschutzfrist zu Gunsten des Nutzers. Erfolgt die Kündigung bis dahin durch den Eigentümer, können Entschädigungen nach dem Zeitwert der Datsche zu zahlen sein. Auch für Anpflanzungen gibt es dann eine Entschädigung. Im Einzelnen:
Kündigt der Nutzer selbst vor dem 31.12.2022, kann er einen Aus-gleich in Höhe der Verkehrswertsteigerung des Grundstücks verlangen. Die Abrisskosten für die Datsche werden geteilt.
Kündigung der Nutzer nach dem 31.12.2022, kann der Nutzer ebenfalls einen Ausgleich für eventuelle Werterhöhung des Grund-stücks erhalten, jedoch muss der Besitzer des Bauwerks die Abrisskosten allein tragen.
Kündigt der Eigentümer in der Zeit vom 04.10.2015 bis 30.10.2022, bekommt der Nutzer den Zeitwert des Bauwerks erstattet und der Eigentümer zahlt den Abriss allein. Kündigt der Eigentümer zwischen dem 04.10.2022 und 31.12.2022, erhält der Nutzer einen Ausgleich, wenn sich der Verkehrswert des Grundstücks erhöht hat, und die Abrisskosten werden hälftig geteilt.
Kündigt der Eigentümer nach dem 31.12.2022, erhält der Nutzer einen Ausgleich für die Verkehrswerterhöhung des Grundstücks aufgrund der Datsche. Die Abrisskosten zahlt der Bauwerksbesitzer allein.
für die Rechtsanwaltskanzlei
Wulf & Collegen
Rechtsanwalt Steinmetz
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
