Um den Wohnraummieter zu schützen, ist nach dem Gesetz (§ 575 BGB) der Abschluss eines Wohnraummietvertrages auf bestimmte Zeit an besondere Bedingungen geknüpft und nur unter drei alternativen Voraussetzungen möglich, nämlich wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.
Dem Mieter muss der Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Abweichungen zum Nachteil des Mieters hiervon sind unzulässig (§ 575 Abs. 4 BGB).
Gleichwohl können nach Auffassung des Amtsgerichts und diesem folgend des Landgerichts Freiburg, Mietvertragsparteien einen auf Lebenszeit des Mieters befristeten Wohnraummietvertrag schließen. In dem Rechtsstreit wurde gestritten, ob die Vereinbarung der zeitlichen Befristung auf Lebenszeit gegen § 575 BGB verstoße und damit der Vertrag wirksam sei oder nicht.
Mit seinem Berufungsurteil vom 21.03.2013 – 3 S 368/12 bestätigte das Landgericht Freiburg die Entscheidung des Amtsgericht, dass ein Verstoß nicht vorliege. Zwar sei ein auf Lebenszeit einer Partei geschlossener Mietvertrag, ein befristeter, auf bestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag im Sinne der Vorschrift des § 575 BGB. Diese gesetzliche Regelung diene aber nur dem Schutz des Mieters und solle verhindern, dass das Wohnraummietverhältnis allein durch Zeitablauf endet, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt. Sinn und Zweck des Gesetzes sei es, den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag zu schützen. Aus Sicht des Mieters eine nicht ganz ungefährliche Auslegung, die auch im Gesetzestext keine Stütze findet, denn § 575 BGB gibt bei unwirksamer Befristung selbst vor, dass der Mietvertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Von diesem Vertrag kann der Mieter sich dann mit der normalen gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten lösen. Gerade in der auf Mobilität angelegten heutigen Arbeitswelt, ist dies für den Mieter von großer Bedeutung. Auch der Gesetzgeber brachte dies mit den ungleichen Kündigungsfristen für Mieter (3 Monate) und Vermieter (gestaffelt bis zu 9 Monate) zum Ausdruck. Den Aspekt des Mieterschutzes, der im gesamten Wohnraummietrecht gilt, haben die Richter ihrer Entscheidung zwar zugrunde gelegt, ihn aber dann völlig ins Gegenteil verkehrt.
Für die Rechtsanwaltskanzlei Wulf & Collegen Rechtsanwalt
Jan Steinmetz
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
