Wer wird Vertragspartner, wenn z.B. in einem Mietvertrag mehrere Mieter benannt sind, aber nur einer von Ihnen unterschreibt? Die Antwort hierauf entscheidet, wem Rechte aus dem Vertrag zustehen, aber auch, wer Miete zahlen und für sonstige vertragliche Pflichten haften muss. Der Vermieter als Gläubiger kann sich nach dem Gesetz aussuchen, bei welchem von mehreren Schuldnern er sich befriedigt.
Für den Fall eines Mietvertrages, in dem eine GmbH als Mieter 1 und deren Geschäftsführer als Mieter 2 aufgeführt waren, wies jüngst das Kammergericht Berlin (Beschluss vom 08.01.2014) darauf hin, dass der Mietvertrag mit beiden zustande kommt, wenn der Geschäftsführer den Mietvertrag ohne Vertretungszusatz nur auf der für „Mieter 1“ vorgesehenen Unterschriftenleiste unterzeichnet. Das Gericht begründet dies wie folgt. Bei der Frage, ob der Beklagte Geschäftsführer bei Unterzeichnung nur in Vertretung der GmbH oder auch im eigenen Namen gehandelt hat, komme es, wie stets im Rechtsverkehr bei der Auslegung von Willenserklärungen, auf den objektiven Erklärungswert an, darauf also, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben für den Empfänger darstelle. Da zwischen dem Vertreter der Mieterin 1 und dem Mieter zu 2 Personenidentität bestand und der Mieter 2 ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hatte, durfte der Vermieter Klägerin davon ausgehen, der Geschäftsführer habe seine Unterschrift auch im eigenen Namen abgegeben. Wolle der Geschäftsführer zum Ausdruck bringen, dass er nicht im eigenen Namen sondern nur als Vertreter unterschreibe, hätte er die Unterschrift zumindest mit einem Vertretungszusatz versehen müssen.
Bei Ehegatten ist es komplizierter. Teilweise wird angenommen, die Unterschrift des einen genüge, da dieser stets mit Vollmacht und in Vertretung des anderen handele. Dagegen bestehen aber erhebliche Zweifel, zudem muss sich aus einem schriftlichen Mietvertrag die Vertretungsabsicht aus der Urkunde ergeben. Grundsätzlich gilt, werden beide Partner als Mieter aufgeführt, aber nur einer unterschreibt, dann besteht der Vertrag auch nur mit diesem. Steht nur ein Ehegatte als Mieter im Vertrag und unterzeichnen beide, ist nur der ausdrücklich genannte Vertragspartei geworden. Jedoch kann sich aus dem Vertragsinhalt oder den Umständen der Vertragsanbahnung anderes ergeben. Habe beide Eheleute an der Besichtigung des Mietobjekts oder den Vertragsverhandlungen teilgenommen und ist einer zur Zeit der Unterzeichnung verhindert, z.B. wegen Krankheit oder Auslandsaufenthalt, kann eine Vertretung des anderen Ehegatten angenommen werden. Zwingend ist dies nicht und es kommt stets auf die Umstände des Einzelfalls an, welche im Zweifel die Partei beweisen muss, die etwas für sich Günstiges daraus herleiten will.
Dem Vermieter ist daher dringend zu raten, stets die Aufnahme aller gewünschten Vertragspartner und auch jeweils deren eigene Unterschriftsleistung unter den Vertrag sicherzustellen, dann hat er auch mehrere Schuldner, von denen er die Miete fordern kann. Auch gibt dies Rechtssicherheit, an wen die Kündigung oder andere einseitige Willenserklärungen zu richten sind, da diese in der Regel an alle Mieter zugestellt werden müssen, um wirksam zu werden. Die richtige Vertragsgestaltung und Sorgfalt beim Vertragsabschluss erhalten dem Vermieter also seine Rechte und mindern sein wirtschaftliches Risiko.
Für die Rechtsanwaltskanzlei Wulf & Collegen
Rechtsanwalt Jan Steinmetz
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
