Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 516 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, setzt nicht voraus, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 169 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters.
Der BGH hat jetzt mit seiner Entscheidung vom 18.07.2012 klargestellt, dass der Mieter ausreichend dadurch geschützt ist, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlung auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.
In der Praxis ist danach zu empfehlen, dass der Vermieter frühzeitig auf die Rechtsprechung des BGH und die Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses hinweist, wenn der Mieter zum ersten Fälligkeitszeitpunkt die erhöhte Betriebskostenvorauszahlung nicht entrichtet.
Regelmäßig muss der Vermieter die Betriebskosten nämlich vorfinanzieren und trägt das Risiko, dass eine Beitreibung beim Mieter nicht erfolgreich gelingt.
Der Mieter kann unter Vorbehalt zahlen, erhält eine Abrechnung mit Rückerstattungsanspruch könnte seinerseits letztlich negative Feststellungsklage erheben.
Sandro Wulf
Rechtsanwalt & Fachanwalt für Arbeitsrecht
