Flächenabweichung bei Gewerberaum – Minderung?

Mit seinem Urteil vom 18. Juli 2012 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass im Falle einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden kann, wenn die Minderfläche eindeutig Nebenräumen zuzuordnen ist. Bei der Berechnung der Minderung sei auch der geringere Gebrauchswert der Nebenräume zu berücksichtigen.
Vermietet wurden Geschäftsräume bestehend aus einem Laden mit 86 m² und einem Keller mit 53 m². Im Mietvertrag waren die Flächen für den Laden mit 87 m² und den Keller mit 110 m² angegeben. Das Berufungsgericht hat den Minderungsbetrag allein aufgrund der prozentualen Flächenabweichung berechnet.
Dem widersprach der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat des Bundesgerichtshofs. Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB habe der Mieter eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Herabsetzung richte sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache. Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Ladenfläche des Ladenlokals wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck vergleichbar wären.
Ausdrücklich führte der XII. Senat aus, dass diese Rechtsprechung nicht von der ständigen Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht im Hinblick auf die prozentuale Flächenunterschreitung als Maßstab der Minderung abweiche. Nach dieser Rechtsprechung werde zwar keine Aufteilung nach der Art der von der Flächenunterschreitung betroffenen Räume vorgenommen. Dies entspräche aber der Ermittlung der Wohnfläche nach den besonderen Vorschriften des Wohnraummietrechts, bei dem sich die Gleichwertigkeit der Flächen schon aus der unterschiedslosen Einbeziehung der Räume in die Wohnflächenberechnung ergeben würde.
Sandro Wulf
Rechtsanwalt und Fachanwalt
für die Rechtsanwälte Wulf & Collegen