Kaufinteressent pleite – haftet der Makler?

Als Immobilienmakler haben Sie die Pflicht, den Auftraggeber vor möglichen Risiken beim Grundstücks-/Immobiliengeschäft zu warnen. Aufklärungspflichten bestehen aber auch gegenüber dem Kaufinteressenten.

Zumeist dreht sich der Streit darum, dass der Immobilienmakler den Kunden falsch oder gar nicht aufgeklärt habe. Bei den Aufklärungspflichten ist dabei zu unterscheiden, ob die Pflicht ohne oder erst nach einer konkreten Nachfrage besteht. Denn fragt der Kaufinteressent nach, muss der Makler die gestellte Frage vollständig und richtig beantworten. Dabei darf er auch keine Angaben „ins Blaue hinein“ machen. Ohne Anlass, wie z.B. eine Nachfrage des Kunden, muss der Makler – so wie es auch für den Verkäufer gilt – ungefragt alle Tatsachen offenbaren, die für den Vertragsentschluss des Kunden von wesentlicher Bedeutung sind.

Einen interessanten, etwas anders gelagerten Fall entschied unlängst das Landgericht Frankenthal (Urteil vom 07.05.21, Az. 1 O 40/20).

Bei etwaigen Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit eines Interessenten können Makler verpflichtet sein, dem Verkäufer sogar vom Verkauf abzuraten. Kommt der Kaufvertrag deswegen nicht zustande und entstehen dem Kaufinteressenten daraus finanzielle Nachteile, haftet der Makler für diese jedoch nicht.

Zu dem Fall kam es so: Der Makler war von einem Grundstückseigentümer mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt worden. Eine Interessentin meldete sich beim Makler und führte die Verkaufsgespräche mit dem Verkäufer dann selbst. Wichtig für den Verkäufer, das war hier auch dem Makler bewusst war, dass der Käufer natürlich solvent sein soll. Der Makler hegte Zweifel. Diese teilte er dem Verkäufer mit. Damit kam er seiner ihm obliegenden Informationspflicht nach. Der Kaufvertrag scheiterte deswegen.

Die Interessentin war enttäuscht und reichte gegen den Makler Klage auf Aufwendungsersatz ein. Sie wollte ihre Investitionen erstattet erhalten, welche sie im Vertrauen auf den Abschluss des Kaufvertrages getätigt hatte. Sie forderte Ersatz der Kosten für das Aus- und Wiedereinräumen der bisher bewohnten Immobilie in Höhe von ca. 30.000 Euro. Sie meinte, der Makler habe den Abschluss des Vertrages mit ihr zu Unrecht vereitelt, ferner hätte er ihr mitgeteilt, sie könne schon mit den Vorbereitungen zum Umzug beginnen.

Das Landgericht wies die Klage ab. Die Richter bescheinigten dem Makler, korrekt gehandelt zu haben. Denn sei es schließlich die Pflicht eines Maklers, über die Bonität eines möglichen Vertragspartners aufzuklären und auf entsprechende Zweifel hinzuweisen.

Hinzu kam in dem Fall, dass kurz vor dem geplanten Termin beim Notar noch keine Finanzierungsbestätigung vorlag und die Bank die Finanzierung der Kaufnebenkosten abgelehnt hatte. Außerdem sei, so das Landgericht, der potentiellen Käuferin der Schaden aufgrund ihres eigenen Verhaltens entstanden, weil sie verfrüht mit den Vorbereitungen für den Umzug begonnen habe. Die Richter erläuterten, der Kauf einer Immobilie könne stets aus einer Vielzahl von Gründen bis zum Notartermin noch scheitern könne. Die Kaufinteressentin müsse daher die Kosten für das Aus- und Einräumen des Hauses selbst tragen.

Es gehört zu dem Pflichten eines Maklers, den Verkäufer einer Immobilie auf eine mögliche fehlende Solvenz eines Kaufinteressenten hinzuweisen. Der Verstoß gegen diese Pflicht kann sogar einen Schadenersatzanspruch auslösen. Gleichwohl muss der Makler keinen Schadenersatz leisten, soweit er seine Hinweispflicht ordnungsgemäß erfüllt.

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Jan Steinmetz
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht

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