Mit seinem Urteil vom 11. August 2010 (Az. VIII ZR 45/10, zur Veröffentlichung in der DWW vorgesehen) hat der Bundesgerichtshof eine Reihe von für den Vermieter vorteilhaften Entscheidungen im Hinblick auf die formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung getroffen, insbesondere für gemischt genutzte Objekte.
Der Bundesgerichtshof bekräftigte seine Rechtsprechung, nach der eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Dies erfordere bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Nicht dazu gehöre die Vornahme eines Vorwegabzugs für gewerbliche Nutzung, selbst dann nicht, wenn die gewerbliche Nutzung einen erheblichen Mehrverbrauch verursache und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten sei.
Ein zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug beträfe die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führe deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt. Darüber hinaus führe ein formeller Fehler nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, wenn er sich durch die gesamte Abrechnung ziehe. Betrifft ein formeller Fehler nur eine einzelne Kostenposition, bleibe die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen herausgerechnet werden könnten. Dies hat zur Folge, dass eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung dem Vermieter verbleibt, zumindest insoweit, als sie auch ohne Berücksichtigung der unwirksam abgerechneten Positionen gerechtfertigt ist.
Des Weiteren machte der Bundesgerichtshof deutlich, dass es keiner Erläuterung eines Umlageschlüssels wie des Flächenmaßstabes bedarf, wenn dieser grundsätzlich aus sich selbst heraus verständlich sei. Darüber hinaus könne sich eine Erläuterung nicht nur aus der Betriebskostenabrechnung selbst, sondern auch aus anderen Erläuterungen ergeben, die ein Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung mitgeteilt hat: beispielsweise im Mietvertrag, anlässlich einer vorangegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters. Der Vermieter muss folglich nicht jährlich erneut die einzelnen Betriebskostenpositionen erläutern.
Im Übrigen trage der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen. Eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast trete nicht dadurch ein, dass der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt. Schließlich lasse sich nicht pauschal mit dem Hinweis auf erhöhten Publikumsverkehr der Gewerbeeinheiten oder durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten begründen, dass die Betriebskosten pro Quadratmeter bei den gewerblichen Einheiten wesentlich höher sind als bei vermieteten Wohneinheiten. Zur Beweisführung müsse der Mieter darlegen, dass es aufgrund der konkreten Gegeben-heiten des Gebäudekomplexes einerseits und der Art der gewerblichen Nutzung andererseits zu höheren Betriebskosten komme.
